不動産が「負債」になる人と「資産」になる人の違いとは？
皆様こんにちは！マイホーム不動産の鈴木です。
本日のお話しは「不動産が負債になる人」と「不動産が資産になる人」の違いについて、考察していきたいと思います。
なぜこの記事を書いたかと言いますと、最近の空き家問題なんかを受けて「不動産が負債である」という風潮が広まっていると感じたからです。
さてそれでは、本当に不動産は負債であり、賃貸であれば負わなくても良い重責を負う「負の財産」なのでしょうか？
これは正直にズバリ申し上げると、人によります。
細かい事を言うと、場所によりますし、所有者様の置かれている状況によります。
例えば
「全然管理ができないし、何の金銭的メリットももたらしていないのに、固定資産税だけを払い続けている」
「相続の後に相続人が枝分かれして、権利が分散しすぎてしまった」
「売却するにも人気が無さ過ぎて、ただでも住みたいという人がいない物件」
特にこれらの物件は、所有者が住んでいるなら賃貸料も発生しないというメリットがあるのですが、
「一人で大きすぎる家に住んでいて、固定資産税や光熱費、火災保険料などの負担が大きい」
などに加えて、
「普段の生活に金銭的負担がかかる」
という点が出てくると、「不動産🟰負債」という事になってしまいます。
しかしお住まいになっている方が普通にマイホームに住んでいる状態ならば、
わざわざその状況を「負債」などと捉えなくても良いのではないかと思います。
また不動産屋から見ると、売れない物件というのは八王子市では特にほとんどありません。
どんな物件でも、いつかは売れます。
売れない物件は、厳しい事をいう様ですが「相場よりも価格が高いから売れない」というケースがほとんどです。
「負債」となってしまう方は、何かしらの事情がありスパっと相場通りの価格帯でお持ちの不動産を売れない傾向があります。
この中で特に多いのが「当初家を購入、建設する際にお金をかけすぎた」という方です。
その場合は損する気持ちが大きくなってしまいますし思い入れもあるでしょうから、なかなか踏み切ることができないのだと思います。
これはお気持ちもよくわかりますし致し方ない事だと思いますので、なるべく当初からお金をマイホームにばかり、たくさんかける事はおすすめできません。
諸事情は人により違いますが不動産が「負債」となった時は、それを手放す事すら、難しい場合も出てきます。
不動産は振れ幅が大きい、だからこそ資産になると大きい
さて不動産が楽しいのは、そこから得る産物や利益が、他の買い物に比べて遥かに高いからです。
しかし、賭け事と同じように失敗するとリスクは重大なのも、取引金額が大きい不動産の特性ですね。
こんな風に損得の振れ幅がが非常に大きい世界ですから、「負の財産」になることだって、大いにあり得るのです。
でも視点を変えると振れ幅が大きい分、資産になると大きい金額でメリットが得られる、という特徴があります。
100人の人が不動産を購入したら、８割９割の方は資産にすることができます。
さてでは、不動産で得をするのか損をするのか？
これは他の賭け事にはない「長期的な目線」を持つか持たないか？でほぼ決まってくると言えるでしょう。
リスクはどちらにしてもゼロにはなりませんから、その方の状況により「確率の高いのはどちらか？」「最悪の事態になったらどうするのか？」を考えれば良いと思います。
しかしその前に、もうひとつの道、つまり不動産を買わないという選択肢についても見ておくべきかと思います。
何もアクションを起こさなければ、リスクが無いように感じる方が多いと思いますが、不動産の場合少し違います。
不動産を買わないリスクが存在するからです。
そこで、まず「不動産を買わないリスク＝賃貸に住み続けるリスク」も、見ていきましょう。
賃貸に住み続ける、1番2番のリスクはこれ！
鈴木個人が家を購入した理由は「老後資産を貯めたいから」でした。
そうです、賃貸に住み続けるリスクの1番2番は、
「老人になったら、どこに住むか？」
「資産形成が遠のく」
ということです。
限りある自分の収入を、何に当てたら効率が良いのか？
ということを考えると、やはり手っ取り早いのは比率の大きい家賃の支払い分を
そのまま投資できる不動産にあてるのが、一番効率が良いわけです。
賃貸自体が悪いわけではありませんので、誤解のない様にお読みいただけると嬉しいです。
これについては、別の記事で詳しく解説していますのでここではこのまま本題に移ります。
不動産が負債になってしまう人の共通点①長期的目線の欠如
さて不動産が負債となってしまう方には、非常に大枠でまとめると、ある共通点があります。
それは「長期的な維持費・資産維持の方法を考えていない」ということです。
例えば「家の何かが壊れたとしたら、すぐに取り換えたり、なるべく綺麗に掃除をして暮らす」
という方は、購入した不動産の価値をうまく維持していける方です。
一方、当初は贅沢を尽くして家を建てたのに、せっかくの素敵なマイホームをぞんざいに扱ってしまい、綺麗な状態を維持しない方は、残念ながら不動産が負債になってしまう傾向があります。
（＊必ずではなく、あくまでも傾向です。）
お家は大きい物ですから、年数がたてば経つほど、扱い方による印象の振れ幅が、とても大きく出てきます。
使い方ひとつ、維持の仕方ひとつで、不動産としての価値も大きく変わってくるものです。
「資産になる方」は、築年数がかなり経っていると思われるお家でも、とてもきれいにお住まいになっている方が多いです。
家自体は豪華でなくとも、すっきり片付いていつも物が整理されているお家は、
売却をする時もとても良い印象で、売れやすい傾向があります。
反対に建築当初にたくさんお金をかけても、物が多すぎて雑然としていたり、管理が行き届いていないと、元の仕様がどんなに良くても買い手がつかないケースが多いです。
住み方の印象というのは非常に大事だと、経験上強く思います。
不動産が負債になってしまう人の共通点②贅沢な買い物をする
さてでは「不動産が負債になる」のは、どんな方なのでしょうか？
不動産が負債になる方は、ズバリ
「身分不相応な、贅沢な買い物をしてしまう方」
です。
とても失礼な物言いになってしまい、申し訳ございません。
もし嫌な気分になられた方がいらっしゃったら謝ります。
しかし皆様がそれぞれご自分の収入やお支払いに応じた物件を購入すれば、「不動産が負債になる」という事はほとんどの案件で回避可能だと感じます。
マイホームを購入しようとした時には、皆様に色々な期待が持ち上がると思います。
「日当たりが良い」「注文建築が良い」「新築戸建が良い」「駅近が良い」「価格」
などなどです。
しかしどれかを妥協しないと、マイホームは手に入りません。
この中でまず一番大事なのは「価格」です。
ここを1番先に考えておくのがおすすめです。
価格帯を上げることはいつでも容易にできますが、5000万円の物件でずっと見ていた方が4000万円の物件で妥協できるケースを、個人的に見たことがありません。
ですからご自分の理想を上げすぎないためにも、まずは金銭的なところをしっかりと抑えましょう。
ここをシビアに見られる方は、価格の妥協をせずに間取りや建物のグレード、広さ、日当たりなどを妥協していきます。
どうしても削れないポイントを、価格ともう一つに絞り、何か他の面で妥協するのですね。
個人的には鈴木もこういった考え方を元に、かなりシビアに家を買いました。
もし不動産を資産に変えたいのならば、シビアな視線で購入するのがおすすめです。
シビアに家を買えば、負債にはなりにくい
「シビアに家を買う」とは、「マイホームに夢を抱き過ぎる事無く、予算を抑える」ということです。
もちろん安ければよいというわけではなく、
●自分が将来に渡って支払っていける金額か？
●この支払いをしても、他にある程度の貯金ができるほどのゆとりがある金額か？
という点をしっかり考えるべきです。
●住宅ローンだけではなく、お子様の進学や修繕費用、いざという時の貯金などができるかどうか？例えば旅行が好きなら旅行費用も出せるか？などです。
●もし売るとなった場合は、ある程度売りやすいか？
●土地の資産価値は、物件の将来性はどの程度か？
なども「ご自分なりに考える」「不動産売買の担当に相談する」などをしていくのがおすすめです。
この点が抜けてしまって、ギリギリのお支払いで住宅ローンを組んでしまう方も、一定数はいらっしゃいます。
相談よりも先に物件をたくさん見てしまっている方に、特に多いケースです。
高い物件を先に見てしまうと、価格を下げることがなかなか難しいんです。
また長い時間賃貸にお住まいの方ほど、住宅ローンの借入期間から、物件金額にもゆとりがなくなってきてしまうケースが多いです。
そういう方の多くは、物件の他の項目「駅の距離」「日当たり」「建物グレード」などが妥協できずに、価格を妥協する事が多い傾向があります。
もしくは妥協できずにずるずると時間だけが過ぎていき、賃貸料にさらに自己資金を投入してしまう、という方も非常に多いですね。
最初は資金面でゆとりのある方だったのが、年数が経つにつれて住宅ローンの年数が圧迫されていき、だんだんと予算にゆとりがなくなってしまうというケースもあります。
住宅を購入するのは非常にエネルギーがいる作業ですので、お子様がいらっしゃったり仕事が大変だと、なかなか重い腰が上がらないのもよくわかります。
しかし住宅ローンの借入限界年齢は有限ですから、住宅の購入に関しては、できるだけ早めに動かれるのがおすすめな場合が多いですね。
お支払いがシビアなら、○○のグレードを下げる
こうなると、不動産が負債になる可能性もゼロではないことがわかりますね。
不動産屋からのアドバイスとしては、もし金額が見合わないのであれば、
「一番妥協すべきは建物のグレードである」
という事を言うべきかな、と考えています。
もちろん「支払いも大丈夫！」という状態なら、仕様などもできるだけ良いグレードを選べば良いと思います。
グレードの良い建物や仕様は、本当に心の底から素敵ですからね！
なのでお支払いなどがちゃんと想定内に収まるのであれば、また売却の際にマイナス分が大きくなることを想定した上でグレードを上げるなら、大賛成です。
しかし建物は１０年、２０年、３０年経つと、はたから見た物件金額には加算できなくなってくるのが現実です。
そこをきちんと把握しつつ、贅沢するところのポイントを抑えておきましょう。
最終的に資産として残るのは「土地」というシビアな現実
ですから資産価値が残るのは、長い将来になると「土地」という事になりますね。
ですから不動産という視点からコストパフォーマンスだけ考えるのなら「建物にあまりお金をかけない」のが一番良いわけなんですね。
なんだか夢がない！と思われるかもしれませんが、今回のお題は「不動産が負債になるか？資産になるか？」という、とびっきりシビアな内容でお送りしているため、仕方がありません。
日本ではまだまだ「家は消費物」と捉える傾向が根強いですし、これからも新築はさらに優遇されていくと思います。
修繕費や固定資産税などの維持費はもちろんかかりますが、「住む場所がない」という方をたくさん見てきた立場としては、できれば若いうちに身分相応かそれ以下の家を買い、住宅ローンが終わるころにまた買い替える、建て替える、リフォームなどして運用していくのが一番おすすめなんです。
若いうちに早めに買うか、条件に目をつぶってゆとりの資金で買うか。
とにかくおすすめなのが、少し余裕をもった資金計画で家を買う事です。
そしてある程度は貯金も別でしておく方が良いですね。
そうすれば、ほとんど不動産が負債になる、ということはなくなると思います。
もちろん個人のご事情は様々ですから、全てを一概に当てはめることはできません。
不動産屋が言えるのはここまでですから、後は購入する方の判断次第だと思います。
コストパフォーマンスというシビアな視点が、不動産の購入に役立つ
しかし「不動産が負債になるか」「不動産が資産になるか」を考えた時、この様な不動産のコストパフォーマンスという視点は、かなりの方にとって役に立つと、マイホーム不動産では考えています。
注意点として申し上げておきたいのは、ここではあくまでも負債になってしまう傾向があるケースについてのお話しであり、建物で贅沢な仕様を悪としているのではない、という事です。
贅沢な仕様は生活に潤いをくれますから、それなりにあれば良いものです。
しかしマイホームに夢を反映するばかりでは、資金面で行き詰まる場合が多いのです。
不動産を負債ではなく資産にするには、しっかりと余裕のある資金繰りをすること、また
「あまり余裕がないのであれば、コストパフォーマンスを重視する姿勢を持つことが大事」
ということを知っておいて頂きたい、というのが今回のお話しのポイントです。
かなりシビアなお話しになってしまいましたが、私どもは心の底から、皆様が安心して暮らせる家に住んで頂きたいと考えています。
コストパフォーマンスを重視するという視点は、ぜひたくさんの方に知っておいて頂きたいところです。
八王子市周辺でご購入を検討されている方は、ぜひ一度マイホーム不動産にご相談にいらしてください。
不動産は、とても楽しいですよ！
この記事が皆様のお役に立てたら、本当に嬉しく思います！
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
（マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で「新築戸建」「売地」「中古戸建」「中古マンション」を購入希望の方、「土地の売却」「戸建売却」「マンション売却」希望の方は、個別相談もお受けしております。）
皆様のお越しを、心よりお待ち申し上げております。
それではまた！
