変動金利のリスクが恐ろしいのに、おすすめしてしまう理由とは
皆様こんにちは！
マイホーム不動産の鈴木です。
さて本日は前回あれほど変動金利の恐ろしさについて語りましたのに、なぜかそれをおすすめしてしまう、という謎のお話しとなります。
しかしまあ何の根拠もなくおすすめできるはずもありませんので、一応その根拠の様なところを解説していきたいと思います。
皆様は、清く正しく自らでご判断くださいね。
それではいきましょう！
変動金利の決まり方の基準とは？
まず皆様に知っておいて頂きたいのが、変動金利の上がったり下がったりする仕組みは、どうやって誰が決めているのか？という事です。
住宅ローンの変動金利は、その殆どが短期プライムレートに連動して決まる、という仕組みになっています。
対して住宅ローンの固定金利は、長期プライムレートに連動して大体が決まっていると言えます。
これは平たく言うと、銀行が優良企業に貸し出す金利の事です。
短期プライムレートというのは、１年を超えない貸出の金利の事、長期プライムレートとは、１年以上の貸し出し金利の事と覚えておけばシンプルで覚えやすいかと思います。
長期プライムレート➡住宅ローンの固定金利に連動
短期プライムレート➡住宅ローンの変動金利に連動
単純な解説をすると、長期プライムレートは時勢の状況に左右されやすく、よく上がったり下がったりしています。
対して短期プライムレートは、ほとんど上がり下がりがありません。
これはなぜか？
単純な話、長期の貸し出しの方が、銀行にとっては先が見えにくくリスクを伴う事が多いからなんですね。
更に短い期間の貸し出しになると、リスクが減るとともに、銀行間での競争も激しくなるという事ができると思います。
この金利の上げ下げについては、ほとんどが銀行単独で全部を決めている訳ではなく、日銀がある程度かじ取りをしていると考えて良いと思います。
日本に限らず国が金利の上げ下げを担う国がほとんどだと思いますが、ではどんな時に金利を上げたり下げたりするのでしょうか？
景気が良くなり賃金が上がり、インフレが続いた時は金利が上がる
日銀の言い分としてここ最近で上がっている固定金利の上昇は、「実質的な金利上昇ではない」と金利上昇実態を否定しています。
世間では金利上昇が騒がれていますが、変動金利は上がるのでしょうか？
そこは様々な方が様々な意見を言うと思いますが、鈴木個人としては「上がらない、もしくは上がったとしてもたかが知れている」と考えています。
むしろ変動金利が上がる条件を見ると、「賃金の上昇」「インフレ」など、景気の良い状態が続いた場合である、とされています。
これについて考えてみると、今この状況で、どんな風に金利が上がると言えるのか？と疑問が湧いてきます。
これは個人的な意見ですが、日銀がよほど信頼されていないみたいで「金利上昇する」と言われて煽る様な記事や発言もよく見かけるのですが、過去にそんなに盛大に変動金利が高い状況だったのは、言わずもがな、バブルの時代です。
この時には日銀が言う「景気の良い状態」が続いていたと客観的にも判断して良いと思いますから、変動金利が高いのも特に変な事ではありませんね。
インフレや賃金の上昇が続いているアメリカなどは、その市場の熱を下げる為の措置として金利上昇をしていく必要があると思います。
しかし日本の場合は風邪をひいて薬が足らなくて熱が出ているような、言わばマイナス状態でのインフレが続いていますよね。
賃金も上がっていませんし、バブルのような好景気かというとそうではありません。
こんな日本にとって、変動金利(短期プライムレート)の金利上昇が見込まれるとは、非常に考えにくいのでは？
というのが個人的な鈴木の意見です。
日銀も風邪をひいてる日本経済に対して、「水をぶっかけて熱を冷まそう」なんていう昔の荒療治の様な真似はしないと、個人的には思っているんですね。
むしろ日本国民の一人として思うのは「金利が上がるくらい市場の経済が潤うなら、それはそれで喜ばしい事だ」という事です。
もちろん支払いは増えて欲しくはありませんが・・・。
そんなに景気が良くなるなら、国全体にとっては良い事です！
そしたら鈴木は高くなった金利分を、かなり無理して我慢して、泣く泣く仕方なく支払います。（←往生際が悪い。）
そして哀しいですが、その時初めて現金を出して大きく繰り上げ返済をするつもりです。
さようなら現金！
あ、なんだか哀しいお話しになってしまいましたね。
失礼致しました、次に参りましょう！
物件金額が上がっている→むしろ支払いは減っている
ここ何年かで、東京都内の物件価格が上がっています。
八王子もそうですし、他の多摩地域も全体的に相場が上がっています。
これを見て、よく言われるのが「今は物件が高いから購入時期ではない」という意見です。
しかしこれは「木を見て森を見ず」の典型的な考えだと思ってしまいます。
なぜなら物件金額が上がっても、それを上回るくらい、住宅ローン金利の優遇幅が大きくなっているからです。
金利の優遇幅とは、35年とかの借入期間全部の期間中、店頭金利からずっとマイナスを適用してくれる幅の事を言います。
今の時点でマイナス２％の優遇をもらえた方は、借入期間中、ずっと店頭金利からマイナス２％で住宅ローンの金利が実行されることになります。
最近の変動金利では、「え？」というくらい金利の優遇幅が大きくなっています。
よく変動金利で借りると、実質0.5％とか、下手するとそれ以下！なんていう方もいらっしゃいます。
（余裕のある条件で住宅ローンを組まれる方ほど、優遇幅が大きいです。）
本来の店頭金利を見てみるとずっと2.475％だったりするのですが、そこからＡさんは2％優遇、Ｂさんは1.5％優遇なんていう風に、銀行がどんどん値引きサービスを個人に対して付けてくれてる時代なわけですね。
なので実質の変動金利はずっと同じなのですが、１５年ほど前に購入した鈴木なんかと比べたら、天と地ほどの優遇幅があって、購入されている方がほとんどです。
店頭金利がずっと変わらなくても、優遇幅が多き時代に住宅ローンを組んだ方は、ずっとその優遇が使えます。
う、羨ましい・・・。
と考えると、確かにここ最近は土地や住宅の価格が上がってはいるものの、お支払いを見ると今購入する方の方が有利だったりする、という面もあります。
「価格の上昇」だけに囚われて購入ができないのは、チャンスを逃している可能性もありますので、そんな面も知っておかれると良いと思います。
現金で購入される場合は何のメリットもありませんが、住宅ローンを組んでマイホームを購入する方には、こんな気づきにくい恩恵があるんです。
物件価格が高い時は、住宅ローンの金利優遇幅が広い
上でお話ししてきた様に、最近の様に物件価格が高い時は、住宅ローンの実質借入金利が安い事が多いです。
物件価格が高いと、住宅ローンを借りてくれるお客様が減りますから、金融機関同士の競争も激しくなる、というわけですね。
正確に言うと、店頭に掲げている金利はあまり変わらないのですが、先ほどのお話しに出てきた通期優遇幅が広がるので、実質の金利が下がる、という仕組みです。
通期優遇というのは、借入期間ずっと、店頭金利からマイナスしますという個人に付いてくる永年サービスみたいなものですね。
マイナス２％を獲得された方は、借入期間中はずっと、店頭金利からマイナス２％された金利で借りられます。
昔の物件価格が今より安かった時代の変動金利の優遇幅は、多くても1.2％とかでしたから、2％の優遇幅なんて信じられない！という方も多いのではないでしょうか。
物件価格が下がる時は、反対に住宅ローンの金利が上がる（ほとんどは優遇幅が減る）ことが多いので、価格だけに注目していると購入時期を見失ってしまいます。
例えば4,000万円の住宅ローンを35年で組む場合、
金利が0.5％で35年借りる事ができたら、総返済額は43,610,280円です。
対して金利1.5％で35年借りると、総返済額は51,438,660円になります。
これを見ると、金利の優遇幅が高い時に住宅ローンを組むのと、物件が安い時に優遇幅が少ないのと、そんなに変わらないのでは？となってしまいますね。
世の中、そうやってバランスをとっているのでしょう。
世の中の情勢を読むよりも、ご自分の時期をしっかり見定めてほしい
マイホーム不動産では一番おすすめのマイホーム購入時期というのは、「なるべく早い時期」というおすすめをしています。
「ローン期間も長く取れて支払いに無理が出ない」「住宅ローンの完済年齢が早まるので、老後が楽」「若いうちから収入を資産形成に役立てられるので、資産形成面で有利」「健康面に不安材料が出てこないうちに住宅ローンを組むことで、団体信用生命保険が有利に活用できる」「若いうちなら多少の失敗はまだリカバリしやすい」
という利点があるからです。
経済情勢による物件価格や住宅ローンの金利などは、自分で決められる範囲ではありませんが、マイホーム購入時期は、ご自分である程度コントロールできる部分です。
「今は物件価格が高いから」「金利が高いから」「離婚するかもしれないし」「子供がまだいないから」「隣人トラブルが怖い」「地震があるかもしれない」
と、購入時期についての不安はきっと限りなくあると思います。
しかし周囲の状況を判断しようにも、なかなか先の情勢を見越すのは難しいですね。
東京オリンピック前には、
「東京オリンピックが終わると物件価格が一気に下がる」
という予想をしている記事がたくさんありました。
でも、今ではどうでしょうか？
オリンピックは終わりましたが、物件価格は下がりません。
しかし物件金額が上がる前と比べて、住宅ローンの金利優遇幅が拡大しましたね。
上記で見たように同じ借入金額でも、実行時の住宅ローン金利によって実際の物件金額の額面だけではわからないメリットデメリットが発生してるとは思いませんか？
住宅ローンって、とても回収率が良い商品ですし貸し倒れがほとんど無いに等しいので、銀行はこぞって競争する市場なんですね。
しかし物件金額が下がると、家を買おうとする方が増えますから住宅ローン競争はだんだんと下火になる事が考えられます。
現在の様な優遇幅をサービスしなくても、お客様の獲得がしやすいからですね。
この通期優遇の幅は、変動金利に対してのみで、固定金利に対しては同じ幅はありません。
この様に今の金利の優遇幅と、これからの変動金利の個人的予想から、マイホーム不動産では変動金利をおすすめする事が多いです。
固定金利はもちろん「持続的な長期の安心感を買うために多額の費用を払う」ので、それはそれで良いと思います。
長期保険に入るかどうか、と考えると良いと思います。
ですから個人的に変動金利をおすすめしているからと言って、長期の固定金利を否定する理由は、全くありません。
ただし、鈴木の様に個人的に「そこまで金利は上がらないだろう」と考えている方や、「変動がバーン！と上がった場合には、繰り上げ返済をする」という感覚をお持ちの方であれば、変動金利がおすすめになるかな、と考えています。
こんな風に浅はかな考えで変動金利をおすすめしていますので、もしマイホーム不動産でお家をご購入頂いても、100％好きなように決めて頂きたいと思います。
私どもはあくまでも、材料を差し出すのが仕事だと考えておりますから、どんどん材料だけは差し出します。
その材料の中から、好きなもので楽しくオリジナルの家を創っていっていただきたい、というのがマイホーム不動産の願いです。
この記事が皆様のお役に立てたら、本当に嬉しく思います！
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
（マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で「新築戸建」「売地」「中古戸建」「中古マンション」を購入希望の方、「土地の売却」「戸建売却」「マンション売却」希望の方は、個別相談もお受けしております。）
皆様のお越しを、心よりお待ち申し上げております。
それではまた！
