不動産の「登記」って何？簡単に知っておこう！
皆様こんにちは！マイホーム不動産の鈴木です。
今日は、あまり普段は聞かない不動産の「登記」について、簡単に解説していきます。
それではいきましょう！
不動産の登記は、人間で言う「戸籍謄本」の様なもの
不動産の登記と聞くと、なんだかややこしく思えるのは、普段使わない言葉だからではないでしょうか。
不動産の登記をわかりやすく例えると、「戸籍謄本のようなもの」と言えます。
土地にはそれぞれ「地番」というものが付いていて、その地番ごとに持ち主が決まっています。
土地や建物を売買すると持ち主が変わったり、買う人が住宅ローンを組んで買うと銀行の抵当権が付いたりします。
その内容を登録してあるのが「不動産の登記情報」と言われているものなんですね。
例えば賃貸で住んでいるのか、所有者として住んでいるのか、はたから見ても普通はあまりはっきりとはわからないですよね。
しかし法務局に行ってその土地の登記簿謄本を見れば、登記されている権利者が誰なのかがわかります。
その土地に対する権利が、登記情報で調べられるという事です。
公図→不動産を分けた図面 地図→場所を確認するもの
さて登記の情報を見る時、真っ先に必要になるのが「公図」という図面です。
公図にはおおまかな不動産地番の区切り線が書いてあります。
「手作業かっ！？」というような、簡単な１本線で、それぞれの地番を分けています。
形もサイズも、特に精密性は感じられません。
（書いてる方ごめんなさい。）
しかし地図と見合わせて、調べたい不動産の地番を探り当て、その地番の登記簿謄本をとるためには必須の書類です。
イメージはこんな感じです。↓
住宅地などはほとんど所有者が違うので、しっかりと境界線にブロックがあったりして、公図通りに敷地が分けられていたりしますが、所有者が同じ人だと、公図で線が引かれていても関係なくつなげて使っていたりするので、公図とは違う分け方に見えたりする場所もありますね。
地番→「対象不動産の特定用」、住所→「住んでいる場所の特定用」
もともと日本の土地は、地番がメインで使われていました。
でもそうすると、場所が順番に並んでいなかったりして、とても扱いにくいものだった様です。
きっと郵便屋さんが困る事も多かったのでしょう。
そこで途中から、住居表示制度という「建物に番号を付けていく制度」が取り入れられる様になり、普段の郵便物などは住居表示の方が使われるようになっていったと言われています。
なので八王子市でも住宅地の多くは、郵便や住民票などで使ういわゆる「住所」と、不動産取引で使う「地番」が違う場合が多いです。
地番→不動産の特定
住所→住まいの特定
用途がそれぞれ違うため、不動産の契約書では、記載が知っている住所と違う場合も多いです。
今まで家が無かった場所は、新しく家ができた後に市役所等で住居表示が決定されますから、不動産の契約時には住所未定の場合もあります。
しかし法務局に行けばその土地の公図（登記の地図のようなもの）や登記簿謄本（地番ごとの権利関係が書かれた書類）で調べる事ができます。
登記簿謄本を見ると、現場でパッと見ではわからない、その土地にまつわるストーリーがあるのも面白いポイントですよ！
登記の渋い数え方「一筆（ひとふで）」が面白い！
さて「住所」と「地番」は違うというお話をしました。
その地番ごとの数え方を一筆（ひとふで）と言います。
これは知っていなくても困る情報ではありませんが、面白いので興味があればご覧ください。
登記の世界では、ひとつの地番を「一筆」と筆を付けて呼びます。
そしてもともと一筆だった土地を分割することを、「分筆（ぶんぴつ）」と言います。
大きな土地を売却する時に分ける「分筆」は、いわゆる「分譲地」の時に行われることが多いです。
大きい土地を分けてそれぞれ違う方の名義にする時は、この分筆が必要です。
分筆してそれぞれ違う地番を割り振り、その地番をもとに不動産売買の取引をするからです。
「筆」という呼び方は、昔は筆書きで公図上に書き込み、土地を分けていた名残だと思います。
この「筆」という呼び方がとても和風の趣のある呼び方で、鈴木はけっこう気に入っております。
不動産の登記は、普段はわからない「不動産の権利の記録」です
この様に不動産の登記は、「不動産を売買する時」や「住宅ローンの借り換えの時」くらいしか使用することはないかと思います。
ですので昔購入した家があっても、ほとんどの方は忘れていらっしゃることがほとんどです。
「マイホームの地番？なんだそれ？」
という売主様の方が、割合的には多いですね。
でも不動産はこの記事に出てくる「筆」の様に日本の歴史を感じるような一面もあり、とても面白いものだと感じます。
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同じ条件、同じ価格で出していても、各社広告の出し方にはかなり個性が出ます。
下記の販売図面は、某大手不動産会社様の販売図面です。
とても綺麗なのですが、広告としてはダメな部類に入ります。
綺麗なだけ広告は頭に残らず、スルーされてしまうからです。
また大手の場合は広告に一定の自社ルールが存在します。
そのため物件の魅力的な一面も、その自社ルールのもとに一蹴されてしまい、掲載できないケースも多い様です。
下記の物件は大手不動産会社で数か月売れず、なんとなく「広告で物件の良さが伝わらないんじゃ・・・？」とモヤモヤして過ごされていたという事でした。
案内も数か月で１件、お問合せもほとんど無いとの事で、かなり悩まれていたそうです。
そんな中、奥様がインターネットで必死で良い広告を出してくれそうな不動産会社を探して、マイホーム不動産にご相談にいらっしゃいました。
そこでマイホーム不動産で写真を撮り、物件の魅力を最大限伝える様な販売図面を作成し、インターネット掲載・レインズ掲載をいたしました。
するとまずは沢山の業者様から問合せがあり、
「これ、すごく良い新規物件ですよね！ぜひ紹介させてください！」
と皆様おっしゃるんです。
でもレインズには数か月、掲載されていたはずです・・。
インターネット掲載からも数件お問合せがありましたが、
すぐにご案内のご連絡を頂いた業者様が２社あり、雪が降ったため１社はキャンセルになり、
もう１社の雪の中、ご案内して頂いた業者様のお客様で契約となりました。
その業者様も、「めっちゃ良い新規物件ですね！！」と仰っていたのが、
大変印象に残っております・・・。
大手不動産会社にはできない、マーケティング戦略に基づいた広告戦略で、効果的に不動産売却を行います。
特に効果が高いのが「マンション」「戸建」です。
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綺麗で大きな豪邸ほど、マイホーム不動産の広告効果が倍増します。
もちろん小さい面積のお家でも効果はありますが、
価格×広告効果=売却価格のプラス
となる為、価格差が大きいほど効果差が大きいとも言えます。
マンションでも戸建でも、大変残念な広告が非常に多いと感じます。
不動産は高額のお取引になりますから、広告次第で数百万円の損になるケースも多々あります。
不動産会社にお任せになる前に、広告をしっかりと確認される事をお勧めいたします。
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皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。
それではまた！
