表題登記って何？新築戸建を買う方は知っておくと楽しい！
皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報鈴木です。
今日は、少し聞きなれない言葉「表題登記」について簡単に解説していきます。
今回のお話は特に「新築戸建を購入される方」や、「注文住宅を建築される方」に知っておいてほしいですね。
それではいきましょう！
「表題登記」は、生まれたての建物に必要です
「生まれたての・・・」で始まるとつい「ひよこ？」と考えてしまいがちですが、今回のお話しでは建物のことを指しております。
表題登記を簡単に言うと、生まれたての赤ちゃんに名前をつけるようなものと言えます。
別の記事で「不動産の登記」について簡単にお話ししていますが、「表題登記」というのは建物に番号を割り振る登記になるんですね。
例えば「1111-1という地番の土地」に建物を新しく建てた場合、その建物を識別するために、建物に「家屋番号」というものを付けます。
それが今回お話ししている「表題登記」というものになります。
この表題登記により、新しく建築された建物に「家屋番号」というものが付けられて、その建物の権利などを確認するために登記されます。
なぜそんなことをわざわざするのかと言うと、同じ地番の土地の上に、いくつか建物が建っている場合もあるからです。
通常の不動産売買だと土地と建物を同時に取引をしたりしますが、例えば相続などで土地は長女のAさんに、母屋の建物は長男のBさんに、離れの建物は次女のCさんに、という相続の仕方をする場合もあったりするんですね。
「そんなややこしい分け方はやめて・・・。」
と相続する側だと思ってしまったりもしますが、そこは親御さん側が決める事なので、そういう事も一応、ないこともないわけなんですね。
またご実家の土地の中に、お子様のご家族が「敷地内同居」というかたちで新居を建築されるケースもありますね。
こんなケースの為に新築時は建物に家屋番号を付け、相続や住宅ローンの借り入れ、不動産の売買の時に判別できるようにするための番号を割り振るのが、表題登記なんですね。
表題登記で、新築の家に名前が入ります！
今回お話しした表題登記は、例えば新築戸建を購入された方には、特に知っておいていただきたい用語です。
というのは、不動産の契約で解約などの項目に「履行の着手」という文章がほとんどの場合に入るのですが「表題登記が申請され、建物の謄本に買主様のお名前が所有者として入る」と、この「履行の着手にあたる」とされる場合が多いからです。
今回の表題登記は、「建物が新しく建築されたら」という前提がまずあるのですが、俗に「建売」と呼ばれる新築戸建は、物件の引き渡し前に買主様の名前で表題登記の申請をかけるのが通常の流れです。
現金で購入される場合は、引き渡しを受けてから１か月以内に申請すれば良いのですが、住宅ローンで新築戸建を購入する場合は、ほとんどのケースで表題登記が完了していないと住宅ローンの契約ができない為、引き渡し日前に表題登記を行う必要があるんですね。
なのでほとんどの場合は新築戸建の契約後、建物ができて引き渡しの少し前に、表示登記の申請を行います。（住宅ローンの確定後が多いです。）
そして申請して表題登記完了後は、引き渡し前ではありますが、もう建物は登記上は買主様のお名前になっています。
なぜこの表題登記が契約上の「履行の着手」にあたるのかというと、表題登記が完了して買主様が所有者になった時点で、登記上は「生まれたての新築戸建」ではなくなるからなんですね。
ちなみに契約書上の「履行の着手」は、売主側が業者さんの場合「買主様のために、個別・特別に何かをした場合」という風に解釈されるのが一般的とされるケースが多い様です。（＊もちろん絶対ではなく、ケースによります。）
通常の土地付き建物（新築戸建）の契約だと、「履行に着手」するまでは、お互いに「手付金を放棄すれば解約が可能」となっていることが多く、「履行の着手」以降は違約金が発生する、というのが大きな違いとなります。
この様な解約はケースとしては非常に珍しい事ではありますが、知っておくと良いですね。
注文建築の場合は、どこからが「履行の着手」になるのか？気になる方はハウスメーカーに確認をされるといいかもしれません。
いかがでしたでしょうか、最後は少しわかりにくいところがあったかもしれません。
普通にマイホームにお住まいになる分には、あまり使う事はない事ではあります。
もしご質問等がございましたら、ぜひマイホーム不動産にご相談ください。
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同じ条件、同じ価格で出していても、各社広告の出し方にはかなり個性が出ます。
下記の販売図面は、某大手不動産会社様の販売図面です。
とても綺麗なのですが、広告としてはダメな部類に入ります。
綺麗なだけ広告は頭に残らず、スルーされてしまうからです。
また大手の場合は広告に一定の自社ルールが存在します。
そのため物件の魅力的な一面も、その自社ルールのもとに一蹴されてしまい、掲載できないケースも多い様です。
下記の物件は大手不動産会社で数か月売れず、なんとなく「広告で物件の良さが伝わらないんじゃ・・・？」とモヤモヤして過ごされていたという事でした。
案内も数か月で１件、お問合せもほとんど無いとの事で、かなり悩まれていたそうです。
そんな中、奥様がインターネットで必死で良い広告を出してくれそうな不動産会社を探して、マイホーム不動産にご相談にいらっしゃいました。
そこでマイホーム不動産で写真を撮り、物件の魅力を最大限伝える様な販売図面を作成し、インターネット掲載・レインズ掲載をいたしました。
するとまずは沢山の業者様から問合せがあり、
「これ、すごく良い新規物件ですよね！ぜひ紹介させてください！」
と皆様おっしゃるんです。
でもレインズには数か月、掲載されていたはずです・・。
インターネット掲載からも数件お問合せがありましたが、
すぐにご案内のご連絡を頂いた業者様が２社あり、雪が降ったため１社はキャンセルになり、
もう１社の雪の中、ご案内して頂いた業者様のお客様で契約となりました。
その業者様も、「めっちゃ良い新規物件ですね！！」と仰っていたのが、
大変印象に残っております・・・。
大手不動産会社にはできない、マーケティング戦略に基づいた広告戦略で、効果的に不動産売却を行います。
特に効果が高いのが「マンション」「戸建」です。
（他社様からの乗り換えで、驚くほど早く成約に導いた実績がございます。）
綺麗で大きな豪邸ほど、マイホーム不動産の広告効果が倍増します。
もちろん小さい面積のお家でも効果はありますが、
価格×広告効果=売却価格のプラス
となる為、価格差が大きいほど効果差が大きいとも言えます。
マンションでも戸建でも、大変残念な広告が非常に多いと感じます。
不動産は高額のお取引になりますから、広告次第で数百万円の損になるケースも多々あります。
不動産会社にお任せになる前に、広告をしっかりと確認される事をお勧めいたします。
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