マイホーム購入の流れ④「不動産の売買契約」
皆様こんにちは！マイホーム不動産の鈴木です。
今日はマイホーム購入の流れシリーズの第4弾、「不動産の契約」についてお話ししていきたいと思います。
それではいきましょう！
不動産契約時の持ち物について
さて不動産を購入する時、持ち物は何がいるのでしょうか？
事前に知っておくと、不安が少し軽くなるかもしれません。
＊あくまでもここでは、マイホーム不動産の場合ですから、他の会社は違う場合もあります。
予めご了承ください。
【不動産購入の時の持ち物】
①手付金（物件価格にもよりますが、最近の契約では、100万円前後の場合が最多です。）
②認印（まだまだ印鑑を使います。）
③本人確認ができる免許証等（コピーをさせて頂きます。）
④収入の証明書（源泉徴収票など：住宅ローンの借入をして家を買う場合のみ、できれば契約時にあると後が楽なので、マイホーム不動産では先にその旨をお伝えしています。）
基本的には、こんな持ち物が必要です。
手付金の額については、売主様にも了解を得た上で決まります。
後は、契約にいらっしゃる方が購入されるご本人ではない場合は委任状などが必要になるケースもあります。
さてではどんな流れになるのか？についてお話ししていきます。
不動産の契約時には、何をする？「その１：重要事項説明」
不動産の契約時には、まず先に買主様にお越し頂いて、マイホーム不動産から
「重要事項の説明」を行います。
重要事項説明は買主様にだけ行いますので、売主様はこの時点ではいらっしゃらない事がほとんどです。
この重要事項説明では、買主様が心置きなく質問ができるように、しっかりと質問タイムを設けていますから、わからない所や不安なところは、すぐに聞くようにしましょう！
マイホーム不動産の場合は、ここで出てくる項目や不安ごとは、契約日より前に得た情報を先に買主様にお伝えするようにしています。
かなり複雑で、面と向かってお話しした方が良い、と判断した場合はこの限りではありませんが、ほとんどそんなケースはなく、稀なケースとなりますのでここでは割愛を致します。
重要事項説明ではハザードマップに関わる事や、告知事項、細かい注意事項などを宅地建物取引士が説明を行います。
ほとんどの事項はわかりにくく書かれているのですが、
●広さや場所について
●敷地の境界について
●建物の高さの制限について（都市計画では、どんな風な土地と決まっているか）
●計画道路や、地区計画はどうなのか
●告知事項があればそれ（事件などがあったら、これに入ります。）
●周囲の状況について、変化する事があるよ、という説明など
が、入ってきます。
基本的に自分の購入される物件以外の土地は、変化すると思っていてくださいね、というごくごく当たり前のお話しなどが、難しい言葉にしてズラズラと並んでいます。
もう少しわかりやすくすれば良いのに、とも思いますが、ほとんどの不動産会社は宅地建物取引業の協会などのテンプレートを使用していますし、砕けた文章にし過ぎるのもいかがなものか？ということで、難しい長～い言い回しになっています。
不動産の契約時には、何をする？「その２：契約書を売主さまと交わす」
さて重要事項説明が終わったころ合いを見て、売主様に来ていただきます。
そして買主様と売主様と、契約書の読み合わせや内容の確認を行います。
売主様から何かご説明がある場合は、この辺りでお話しして頂くことが多いです。
（例えば新築戸建の場合の完成の時期や、工事の連絡事項など）
ここでは重要事項説明の書面と契約書の内容が被っているところが多いので、ピンポイントで読み合わせを行う場合もあります。
内容が同じでも、どうしても一字一句の契約書を読み合わせたい、と言う方もいらっしゃると思います。
その場合はご希望をお伝えくださると、弊社としても嬉しいです。
この辺りまでで、大体２時間くらいは経過することが多いですね。
結構買主様も集中力が無くなってしまう時間です。
疲れたら、少し休憩をとっても大丈夫です！無理せずにいきましょう！
不動産売買契約書の中で大事なポイント
さてここまでお話ししてきた様に不動産売買契約書や重要事項説明書は、とても難しい文章で書かれていることが多いです。
その中で特に、しっかりと見ておくべきポイントを挙げておきます。（マイホーム不動産での場合です。）
①土地や建物の項目
今までの説明と違うものはないか？
マイホーム不動産では、ほとんど重要事項などに関わるであろう物件についての注意事項などは、事前にご説明をしています。
申込を頂いてから契約までの間は、物件の調査をしたり契約書を作成したり、おそらく一般の方が考えるよりもずっと、やるべき事があります。
この仕事を無駄にしない為にも、買主様、売主様にご迷惑をおかけしない為にも、予めわかっていることは、先に言います。
契約時に買主様が「ん？おかしいぞ。」となり破談になると、売主様にもご迷惑をおかけしますし、マイホーム不動産の信用も落ちてしまいます。
しかしそれでも人間ですから、何かしらの漏れが出てくる可能性はゼロではありません。
「あれ？」という点が出てきたら、必ずすぐに聞いておくのが〇です。
②ローン解約の項目
不動産売買契約の時、買主様にとってしっかりと聞いておくべき項目です。
少し長くなるので、詳しく解説していきます。
不動産売買契約の時の重要ポイント！「住宅ローン解約」とは
「住宅ローン解約」とは、
不動産売買の契約後に、万が一住宅ローンが借りられないと判明した場合は、手付金なども買主様に戻して白紙解約をする
という契約書上の項目の事を言います。
もちろんこれは住宅ローンを組んでその物件を買おうとしている方にのみ、契約書の項目として入れることになりますから、現金で不動産を購入する場合、この項目はありません。
更に言うと銀行で審査が通らなかった場合でも、後から親御さんからの援助金が出て解約をしなかった、というケースなどもあります
ですから「ローンが通らなくても購入できるのなら、契約を続行できる」というのもポイントです。
この様にそもそも「住宅ローンを借りなければ、家を買えない」という方のための救済措置としての項目ですから、それなりに買主様がやるべき事も決められています。
この住宅ローン解約の項目には、
「どんな銀行で」「金利」「年数」「借入金額」などが入力されます。
そしていつまでに住宅ローンの、本審査を通過しておけばいいのか？
という事が書いてあり、「遅らせたりすることなく買主様が銀行に申し込みを行う様に」という意味の文章が書かれています。
この住宅ローン解約の部分は、売主様にとっては全くデメリットしかない項目なので、やるべき事を怠ると買主様の責任問題が問われてしまうこともあります。
もちろんマイホーム不動産での契約の場合は、私どもがしっかりサポートをしていきますので、そんなに心配をする必要はありません。
このローン条項で買主様の責任問題が問われるのは、「買主様に悪意がある」とみなされる場合だけです。
例えば住宅ローン用の審査を故意に遅らせようと書類の提出を拒んだり、何日経っても住宅ローンの申し込みをしなかったりというのは、悪意のある行動とされて違約金が発生したりする場合もあります。
しかし通常通り、不動産会社がリードして住宅ローンの審査が通らなかった場合は、特に買主様の落ち度はありませんから、住宅ローンは普通に白紙解約となります。
さてこの住宅ローン解約が、その物件の売主様にとってかなりの大打撃となること、皆様にはご理解頂けるでしょうか？
売主様は一ミリの落ち度もなく、契約に行く時間や人的コスト、契約前の確認作業やつかの間の喜びなど、幸せいっぱいの状態からゼロの地点に付き戻される事になります。
もちろん買主様も悪いわけではありませんが、この項目が売主様のデメリットでしかない事は、おそらくここを読んでいらっしゃる方には理解できるのではないかと思います。
解約の際は、もらった手付金も全て返さないといけません。
売主様だけではなく、買主様も大変です。
物件をしっかりと検討した時間も気苦労も、全て水の泡になり疲弊してしまいます。
まさに「骨折り損のくたびれ儲け」という言葉通りの状況になるわけです。
前回のお話し「購入申し込み」の回で、「住宅ローンの事前審査は、水戸黄門の印籠並みのメリットがあります！」とお伝えしましたね。
この住宅ローン解約は、買主様を守ってくれるとても大事な項目です。
しかし守られるに伴い、義務が発生する事も覚えておきましょう。
このローン解約で何度も辛い目を見ている売主様がとても多い事も、ここでお伝えしておいた方が良さそうです。
そのため売主様にもよりますが住宅ローンの事前審査が通っていない方は、購入申し込みすら受けて頂けない場合もあるほどです。
さていかがでしたでしょうか。
この契約時の住宅ローン解約という項目がある限り、事前審査が通っている買主様が優先されるという状況はずっと続くと思われます。
こんな風に事前にしっかりした理由や背景がわかると、事前審査を受けておくメリットがお判りいただけるのではないでしょうか。
不動産の契約時には、何をする？「その3：手付金の支払いと記名・押印」→不動産売買契約が完了！
さて契約内容などを確認し終わったら、契約書に記名・押印をします。
そして来て頂いた売主様に「売買契約の手付金」をお支払いします。
売買契約書にも書いてありますが、
手付金は売買価格の一部を、先に支払うものです。
例えば4,500万円の物件で手付金が100万円の場合は、
契約の時➡100万円を売主様に支払う
決済（物件の引き渡し）の時➡残金4,400万円を売主様に支払う
という形で多くの取引では契約時と決済時の２回に分けて、物件代金を支払います。
これで契約自体は、完了となります！
読むのも大変だったかと思いますが、おそらくご契約当日は皆様お疲れになる事と思います。
マイホーム不動産では、何度もお越し頂く手間を極力少なくするために、契約後に売主様がお帰りになられた後すぐに、住宅ローンの審査を行う事もあります。
ざっくりと書いてきましたが、不動産の売買契約はそれぞれそこに至るまで、たくさんの異なるドラマがあります。
マイホーム不動産では、それをありがたく楽しく受け止めて、皆様にWINWINを返していきたいと考えております。
この記事が皆様のお役に立てたら、とても嬉しいです！
またぜひ、マイホーム不動産にお越し頂けたらと思います。
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
（マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で「新築戸建」「売地」「中古戸建」「中古マンション」を購入希望の方、「土地の売却」「戸建売却」「マンション売却」希望の方は、個別相談もお受けしております。）
それではまた！
