「計画道路」って何？メリットデメリットはどんなものがある？～不動産購入の前に知っておきたい、都市計画道路のお話し～
皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報すずきです。
今日は「計画道路」について、簡単に解説をしていきたいと思います。
計画道路について知識があれば、むやみと怖がって避けすぎたりすることもありません。
ここではざっくりとわかりやすくなる様に、大まかな解説にしていますが不動産を買いたいと考えている方にとっては、「知っておいて損はない情報」になると思います。
それではいきましょう！
計画道路とは？簡単に解説！
計画道路は、住みやすくするために計画された道路のことを言います。
昭和の時代から計画され、少しづつ少しづつ行政が土地を買収しながら道路にしていく計画がありました。
「市役所などの道路課」などに行くと確認できるのですが、住宅街のど真ん中にピーっと太い線が引いてあるんです。
そして「○○道・◎号線」などと名前まで付いております。
でもこれ、「単に地図上に線がひいてある状態」で止まっている事が多いと言えば多いです。
まだまだ計画通りに全部できている訳ではなく、いまだに住宅が立ち並んでいる場所がとても多いです。
物件の土地に計画道路がかかっている場合や、物件の土地が全部丸ごと計画道路にかかっている場合もあります。
もし計画道路が「これを実行しましょう」となると、行政がその土地を買い取ったりして、
道路を造っていきます。
しかし計画道路の多くは、「単に地図に線が引いてあるだけ」に他なりません。
地図上の「ここに大きい道路が、あったらいいな♪できたらいいな♪どらえも・・・
・・・ん？何か方向性がおかしいですね、失礼致しました。
地図上の「こんな道路があったらいいな♪」という場所に、線が引いてあります。（♪は外せません）
これが不動産用語で言う「計画道路」です。
この線を引いたのは日本が高度成長期の時なので、はるか昔のお話しではありますね。
どこまで実現できるかはともかくとして、全国にこんな風な道路の計画があります。
計画道路の中で、八王子市では現時点でおよそ70％以上の計画道路が完成しているそうです。(2023年3月21日時点：八王子市のホームページより)
個人的にはこの八王子市の計画道路の進捗具合はとても早く感じますが、皆様はいかがでしょうか？
計画道路が実際に道路になるのはどんな時？
さて計画道路はそのほとんどが「地図上に引いてある線」と解説しました。
この「計画道路」は、「計画決定」と「事業決定」という二つの段階があります。
この二つをわかりやすい言葉で言うと、次の様になります。
計画決定➡まだ線が引いてあるだけ（「あったらいいな♪」の夢見る段階です。）
事業決定➡「そろそろやるぞ～」と決まっている状態（←＊実際はこんなにダラダラしてないです。）
そのため計画道路が関わる物件については、この段階が「どの段階なのか？」の確認をするのがおすすめです。
それでは「計画決定」と「事業決定」について、簡単に解説していきます。
都市計画道路の「計画決定」とは？
都市計画道路の「計画決定」という段階では、その不動産の持ち主に与える影響は住んでいる分にはほとんどありません。
「ただ単に、線が地図上に引いてあるだけ」となります。
「計画道路があるが、計画されているだけでいつ始まるかもわからない。やるかやらないかもわからない。」
という、なんともモヤっとする状態です。
しかし不動産を売ろうとするなら、多少の影響は出てきます。
まだまだ計画道路のメリットは認知度が低く、あまり良くない印象を持たれがちです。
計画道路は敷地にどの様に入っているかにもよりますが、査定額を出す際には多少金額がマイナスになるケースもあります。
「その物件が都市計画道路にかかっていたり、近くて影響のある場所」となると、計画決定であっても重要事項として、買主様に説明が必要になるなどの必要性が出てきます。
しかしこの後のお話しに出てくる様に、都市計画道路自体はそんなに悪い面ばかりではありません。
是非ここで計画道路のメリットデメリットまでを、読んで頂きたいと思います。
都市計画道路の「事業決定」とは？
計画道路の事業決定とは「実際にこの道路を造っていきますよ～」と決まっている段階です。
実際に計画道路を作るときにはまずどんな街にしたいかを考え「道路の造り」や「周りの建物をどうするか」などを決めて、申請して許可をもらいます。
計画道路工事をする時には
「市町村がやる場合は、都道府県知事に許可をもらう」
「都道府県がやる場合は、国土交通大臣に許可をもらう」
「国がやる場合は、国土交通大臣に承認をもらう」
など、それぞれのボスに許可をもらって初めて、計画道路の工事をすることが決まります。
計画決定されているとはいえ、きちんと材料を揃えて
「本当にこの道路が必要かどうか」
「地形などをを踏まえて道路建設が可能かどうか」
を確認してから、事業決定がされていきます。
更に事業決定をボスに許可してもらうために
「決めたことが、前に考えた街のイメージに合っているか」
「道路の幅や長さなどが決めたとおりか」
「法律に沿っているか」
等を、街造りの専門家に調べてもらうなどの手続きも必要です。
さらに事業決定がされた後も、そこに住んでいる方々に話をして行政がそれぞれの土地を買い取り、少しづつ少しづつ道路を造っていく事になります。
平成8年に事業決定された八王子市の新滝山街道は、約5.3ｋｍの区間が完成したのは平成25年と、開通までにおよそ17年もかかっています。
その間にはどれほどたくさんの方の、ご尽力があったのでしょう。
そう思うと新滝山街道を通る時にも、ご尽力くださった皆様に感謝の気持ちが沸き上がります。
こんな風におそらくたくさんのドラマの元、全国の大きい道路が整備されてきたんですね。
道路を造るって、すごい事なんですよね！
失礼致しました、次は「計画道路のメリットデメリット」です。
それではいきましょう！
「購入物件が都市計画道路にかかっている」時のメリット
さて都市計画道路の予定地が購入する不動産の物件に含まれていた場合、どんなメリットがあるのでしょうか。
・相場に比べて少し安い価格が付くケースが多い
・都市計画道路予定地という事で評価額が下がるので、相続税や固定資産税など税金対策としては少しプラスがあります。（土地の規模が大きくなればなるほど、このメリットが大きくなります。）
・道路が開通する事で地価が上がる可能性がある
というのが一般的な、都市計画道路予定地を購入するメリットです。
ここからは、鈴木いち個人としての経験談を語ります。
経験談であり、全ての計画道路に当てはまるとは限りませんので、そこに気を付けて見て頂けたらと思います。
先ほどのメリットで「道路が開通してから地価が上がる可能性がある」とありました。
これは大きい道路に近くなることで「家から他の場所に行くまでのアクセスが良くなったり」「建ぺい率と容積率が上がったり」「商業施設が近くにできたり」といった可能性が上がるからだと考えられますね。
でもマイホーム不動産が考える都市計画道路の予定地を買うメリットは、最大のものはズバリこれです！
「計画道路が事業決定されたら、行政の買い取り金額が高い」
よく「計画道路だと立ち退きしないといけないから」と敬遠される方がいらっしゃるのですが、買取金額を知ったら、恐らく見方がガラッっと変わるのではないかと思います。
違う見方をすると、
「計画道路が事業決定された時に中古でも、買収されたら同規模の新築に住み替えられる」
という事が、多々耳に入って参ります。
もちろんそれを裏付ける証拠を出す訳には参りませんが、不動産業界ではあり得ない買い取り額の事が多いんです。
普通の売買だと、とにかくシンプルに物件金額を相場に照らして出すことが多いのですが、行政の買取額は引っ越し代や諸経費なども含めて、買取金額を出してくれるらしいんですね。
すると必然的に、普通の売買では考えられないような価格が支払われることになります。
行政の買い取り金額を決める際には「今住んでいる住居環境と同レベルの次住居をゲットできる金額」というのが基本的にある様です。
でも話を聞いていると、もっともらっている・・・。
そういった案件を実際に拝見していると、計画道路が入っている不動産はむしろ買うメリットが大きいと、鈴木は個人的に考えています。
ごくたまに、計画道路がまるまる入っているところが物件として出ている事があります。
その時に「計画道路に入っているから」という理由で敬遠される方が比較的多いのですが、引っ越し代金なども考慮されるので、私がお会いしたお客様達は、皆様「計画道路に入っていて良かった！」という方の方が多かったです。
もちろん「住み慣れた場所から引っ越さないといけない」というのは疲れると思うのですが、
移る条件がかなり良くて「デメリットどころか、メリットが多いな・・・。」と、個人的に思ってしまいました。
しかしほとんどの計画道路は、実際に特に何事もなくそのまま放置されていることが多いです。
たくさんの計画道路がありすぎて、ひとつの道路を造るのにものすごい予算と時間がかかるので、そんなにどんどんできるわけではないんですね。
＊行政によって、また時期などによっては買い取り条件が違う可能性もございますので、普通の売買よりも良い条件というのが保証されているわけではありません。あくまでも一部を体験談としてお話ししていますので、噂話程度にお聞きください。
さて長くなりましたが、次は都市計画道路のデメリットについてもお話ししたいと思います。
都市計画道路のデメリット
都市計画道路のデメリットは、主に建ててOKな建物の制限が厳しいという事です。
では順番に、見ていきましょう。
・３階建てまでしか建てられない（高さは１０Mまで）
・木造・鉄骨造・コンクリートブロック造しか建てられない
・地下が作れない
・（敷地の一部がかかっている場合）計画道路沿いになると車通りが激しくなり、騒音が発生する可能性がある
・（建物が道路予定地にかかっている場合）立ち退きが将来発生する可能性がある
・中途半端に道路予定地にかかっている土地の場合、立ち退きの際の行政の買い取り金額が、購入金額より低くなる可能性がある。
・中途半端に道路予定地にかかっている土地の場合、残ってしまった土地の活用方法で困るケースも考えられる
・建物が都市計画道路にかかってしまう場合で、かかる場所とかからない場所がある時は、簡単に分割して道路提供ができるように配慮する必要がある
都市計画道路の枠線内には、行政から「こういう建物じゃないと建ててはいけません！」と厳しいルールが決められています。
平成28年に多くの都市は、基準の緩和を設けました。
それまでは「都市計画道路予定地に建てる建物は、基本的に２Fまで」とされていました。
これを平成28年に変更する市や区が相次ぎましたが、全ての自治体が３FをOKにしたわけでは無さそうです。
都市整備局のホームページに（江戸川区及び青梅市では、優先整備路線を対象とした緩和措置を行いません。）とあります。
こんな風に地域や時期により変わりますので、その都度確認が必要な事も知っておいてください。
都市計画道路がかかっていても、怖くない！メリットデメリットを知って、物件全体のバランスを見る事が大事です。
さて今日は「都市計画道路がどんなものか、メリットデメリットには何があるのか？」についてお話し致しました。
この記事で一番知っておいて頂きたかったことは、個人的な意見ではありますが「都市計画道路は、不動産購入時に、そんなに怖がらなくてもOK」という事です。
「住み慣れた場所を移動しなければいけなくなるかもしれない」という心配もあるとは思いますが、ある程度住んでから、不動産の取引相場以上での買い取りというケースは、逆にラッキーだとも考えられるのではないでしょうか。
もちろん個人のお考えや、購入予定の土地に対する都市計画道路予定地の割合などでも少し変わってくるところはあるかと思いますが、ここではある程度、個人的な意見を挟ませて頂きました。
一番大事なのは「都市計画道路がどんなものかを知って、物件を全体のバランスで見る」という事がとても大事です。
この記事が皆様のお役に立てたら、とても嬉しいです。
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
（マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で「新築戸建」「売地」「中古戸建」「中古マンション」を購入希望の方、「土地の売却」「戸建売却」「マンション売却」希望の方は、個別相談もお受けしております。）
それではまた！
