不動産を売却する時、「やってはいけない事12選」
皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報担当鈴木です。
今日は、「自宅などの不動産を売却する時に、やってはいけないこと12選」について、簡単にお話ししていきたいと思います。
それではいきましょう！
不動産の売却時にやってはいけない事①：地元の相場を全く調べない
まず不動産の売却時にやってはいけない事、のナンバーワンは「価格相場を全く知らない」ということです。
一般の方が簡単に「不動産の売却相場」を調べるには、インターネットで出ている物件を知る事です。
そしてそれが「自分の売却したい不動産と比べて、どの程度の差があるのか」をご自分でも考えてみるのがおすすめです。
何故なら、不動産売却が上手くいく方のほとんどが、ご自分の不動産の相場がいくらくらいかを知っているケースが多いからです。
不動産の相場価格をなんとなくでも知っていると、無理な売却計画を立てずに済む事になり、精神的にも労力的にも、不動産会社に振り回されずに済みます。
主体的に不動産の売却ができると、それだけ満足度の高い売却ができると思いますので、
良かったら、ぜひ周りの物件をチェックしてください。
【不動産の売却相場を見極めるための、チェックポイント13個】
売りたい不動産と「同じ町名」や「隣接する町」をインターネットで検索し、売却不動産とどちらが良いかを比べてみましょう。
①「新築」か「中古」か
②「広さ」
③「カースペース」
④「駅への距離」
⑤「周辺道路の広さ、街並みの綺麗さ」
⑥「間取りの広さ・使いやすさ」
⑦「木造」か「鉄骨造」か
⑧「日当たり」
⑨「築年数」
⑩「駅に行くまでに坂があるか」
⑪「道路や周囲の土地との、高低差があるか」
⑫「ハザードマップの確認」
⑬「居住中」か「空き家」か
など、見るべきポイントがあります。
少しこれは細かすぎるかもしれませんが、実際に不動産業者が売却査定の時に、チェックするポイントです。
このあたりを知っておくと、おおよその不動産相場がわかるのではないかと思います。
ただし！
ここで皆様に気を付けていただきたいのは、「これらの物件は、出ている値段で売れていない」という事です。
インターネットで出ている物件は、「この価格で売り出し中」という事ですから、「実際の成約価格」とは違います。
ただし不動産の売却で動き出す前に他の物件を知っていると、そのうちの物件が売れた時に「ああ、これくらいであの物件は売れたんだな」と推測しやすくなるというメリットがあります。
（もちろんインターネットで出していた金額よりも、実際の成約価格は下がるケースもありますが・・）
そうすると後に出てくる「○○円で売れますよ！」という高額査定業者には、言いくるめられずに冷静に対応して頂けると思います。
不動産の売却時にやってはいけない事②：「高い査定額」を出した会社を選ぶ
さてきました！皆様大好き、「高額査定会社」です。
「えッ高額の値段を出してくれるなら、良い不動産会社じゃないですか！？」
「マイホーム不動産が高額査定しないからといって、ひどい言い草ですね。」
というお声が聞こえそうです。
しかし皆様、ちょいとばかり冷静に文字をご覧になってみてください。
「高額査定」とございますね。
お気づきになりましたでしょうか？
高額までは、良いんです。
問題は、その後の2文字です。
そうです、「査定」という文字ですね。
では「査定」の何が悪いのか？
ズバリ、査定というのは、誰も何にも責任を負わない数字なんです。
査定というのは、あくまでも「このくらいで売れるでしょう」という「予定は未定」を体現する不動産用語なんです。
不動産会社からすると、これほど一般人の方を騙すのに都合の良いアイテムはありません。
うちの代表がよくこう言っています。
「高額査定なんて、誰でも出せるんだ。○○でも出せる。」
はい、確かにその通りなんです。
高い査定額を出すのは、誰でもできます。
しかしマイホーム不動産の代表がすごいのは、査定価格を出す時も、売れる金額をビシッと言い当ててくるところです。
正直恐いくらい、成約価格の予想が当たります。
なので不動産会社の方々の信頼も抜群で、「○○くらいで新築戸建建てて売れますか？では○○円なら買います」と、買い取り金額を出してくれます。
これがマイホーム不動産の「不動産の高額買い取りシステム」を支えてくれています。
失礼いたしました、お話を戻します。
この様に不動産売却において「査定」と「買い取り価格」は全く違うのです。
ですから高額査定を出してもらっても「その金額で売れる」と考えるのは非常に早計で危ないです。
でも気持ちは、とても良くわかります。
ご自分の愛着があるマイホームが、ある不動産会社では「1000万円だ」といわれたのに、こちらの不動産会社では「2000万円で売り出しましょう！」と言われる。
マイホーム不動産でも、広告などで「不動産の高額買い取り」をうたっているページがあるのですが、ここで違うのは「不動産の買い取り価格」が高額だということです。
これは何が違うのかと言うと、マイホーム不動産を含めた不動産会社などで「すぐに購入契約してくれる価格」が買い取り価格なわけです。
これと査定価格の決定的な違いは、「実際に売れる」金額なのか、「～売れるだろう」の金額なのか、の違いです。
高額査定をうのみにすると、売却できる時期を逃してしまったり、無駄に時間や労力だけがかかって売主様が疲弊してしまうケースが多いんです。
それが長期に渡り売主様を疲弊させてから、「売れませんでしたね、値下げしましょう」というのを狙っているかの様な業者様も多いです。
皆様はぜひ相場を調べて、くれぐれも高い査定価格に、振り回されないようにしてくださいね。
不動産の売却時にやってはいけない事③：先走りして家をリフォームする
さて次に不動産売却の時にやってほしくない事は、「先走りしてリフォームをする」という事です。
ご自宅を売却する売主様の中には「綺麗なお家にしないと、我が家は売れないのではないか。」と、マイホーム不動産にご相談頂く前にリフォームをしてしまう方もいらっしゃいます。
今はインターネットで調べると出てくるので、そういう方は減りました。
確かに住んでいる間に床も壁も汚れますから、それを綺麗にした方が売れやすくなるのは当然です。
しかし不動産の場合は、一般人の売主様がリフォームをしてしまう事によって、実際には売りにくくなってしまうケースもあるんです。
例えばどういう場合かと言うと、
「業者が買い取ってリフォームをして売り出すのが、合っているケース」
「解体して売地で売り出した方が、売りやすいケース」
「個人の方がリノベーションをして、住みたくなる物件のケース」
などは、売主様がリフォームを先行してしまった事によって、デメリットが出てきてしまいます。
売主様としてはリフォームにお金や手間暇をかけた分、それを売却価格に上乗せしたいと考えるのが当然です。
しかし購入する側としては、特に希望もしていないサービスを付けてもらうよりも、価格をサービスしてもらう方がよっぽど嬉しいものという場合が多いのです。
皆様も、例えば飲食店でパスタを単品で頼んだら、勝手にスープやサラダをサービスされて、単品よりも高い金額を上乗せして請求されたら嫌ですよね。
セットで頼みたいなら、最初からセットを頼むはずです。
でも単品でパスタを頼んで、お腹に余裕があればデザートを頼もうかなとか、ピザを友人と分けようかなとか、お客さんが思う事はバラバラなんですね。
そういうわけで不動産売却の時には、相談前に先走ってリフォームをするのは、やめておかれた方が無難です。
マイホーム不動産では、お客様の要望に従って「こういう風にすると早く売れる」「こんな風にすると高い金額で売却しやすい」などのアドバイスを差し上げています。
またリフォームをするにしても、一般のリフォーム会社に頼むよりも低価格で施工してもらえる、リフォーム等のご相談もお受けしています。
不動産業界25年のマイホーム不動産代表の経験値は、ただ長いだけではない事を実感して頂けると思います。ぜひ一度、マイホーム不動産にお声がけくださいね。
不動産の売却時にやってはいけない事④：先走りして家を解体する
さて次は「先走りして売却前に家を解体してはいけない」件について、お話ししていきましょう。
もちろん「売る時は、どれもこれも解体しないほうがいい！」となるのは早計です。
時と場合に応じて、解体した方が売主様の手残り金額が増えるケースもあります。
プロが総合的に判断して「これは○○だから、解体した方が得ですよ」というケースもあります。
このあたりの理由がしっかりあるのなら、解体した方が良いでしょう。
一番大事なのは、その理由を聞いて、自分のかける労力や不動産売却後に手元に残る金額がどれくらいになるのかを確認し、解体した方がメリットがある場合に解体すべきだ、という事なんです。
マイホーム不動産で解体工事をやっていますと、他社様のご紹介の解体費用が、かなり高額だと感じる事が多々あります。
築年数がかなり経っている不動産では、古いお家が建った状態で土地として売却するよりも、解体した方が高額で売却できるのは当たり前です。
しかし解体費用が高額になり過ぎると、そこで手残り金額が減ってしまう事にも注意が必要です。
そのバランスや売主様の手間を考えて、マイホーム不動産では最適解を導くのが仕事だと考えています。
「古屋や空き家が建っていて、たぶん土地でしか売れないな。」
「でも信頼できる解体屋さんも分からないし。」
「どうしたら一番手元にお金が残るのか、最適な売却方法で売りたい」
という方がいらっしゃいましたら、マイホーム不動産に一度ご相談なさってみてください。
しっかりと今の状況を整理して、不動産のプロから見た最適解を、お知らせできると思います。
不動産の売却時にやってはいけない事⑤：相続した実家を、売却前に賃貸で活用する
さてこれはあまり件数は少ないのですが、たまにやってしまう方がいらっしゃいます。
ご実家をご兄弟で相続されて、「空き家を放置するのももったいないし、売却は大変そうだから、とりあえずみんなの状況が落ち着くまでは、短期で貸しておこうか。」
というケースは、「相続空き家の3000万円控除」が使えなくなってしまうので、注意が必要です。
相続空家の3000万円控除というのは、ざっくり言うと国が空き家問題を減らすために、税金のサービスを打ち出したものです。
簡単な言葉で言うと、
「相続したお家をそのまま空き家で放置すると危ないから、取り壊すか耐震リフォームしてね」
「もしちゃんと要件に当てはまったら、相続財産から3000万円は控除（値引き）してあげますよ」
というものです。
この相続空家の3000万円控除の要件に、「賃貸で貸したりして、事業用に活用しないでね」というものがあります。
「お金を生み出せるのなら、もうそれは実家じゃなくて事業用資産ですよね、では税金の値引きサービスはできませんねえ。」
と、相続空家の3000万円特例から外されてしまうんです。
こうなると賃貸に出して兄弟で分ける金額よりも、税金の方が高くなってしまうケースもありますから、充分に検討するのがおすすめです。
また賃貸に出すという事は、その間の管理や、いざ売却しようとしても賃貸人が出て行ってくれなかったりするトラブルもつきものですから、ぜひしっかり調べてからになさってくださいね。
不動産の売却時にやってはいけない事⑥：甘い算段で次の購入物件を契約
さて次にお話しするのは、
「売却の契約もできていないのに、査定額だけ見て次の物件の購入契約を済ませてしまう」
という事です。
信じられない方も多いと思いますが、実際には結構購入を先に済ませてしまうケースは、少なくありません。
しかし売却の契約が済んでいないということは・・・・、もうおわかりですよね？
先ほども申し上げたように、「査定金額」ほど騙せるものはないんです。
「査定金額」を見て、「あーこれならこの物件買えます！」なあんて言って、先に購入物件の契約をしてしまうんですね。
すると最悪の場合、「査定金額では売れなかった」という事が起こり得ます。
するとどうなるか・・・・。
これ以上は恐ろしくて言えません。
皆様は、無責任な「査定金額」に踊らされる事の無き様、ぜひお願いしたいと思います。
その前に、マイホーム不動産にお越しになってみてくださいね。
不動産の売却時にやってはいけない事⑦：地元を知らない不動産会社に任せる
これは不動産業界のあるあるなのですが、たまに相場からしても「ええ！？」という物件価格で出している業者さんがいらっしゃいます。
よくよく拝見してみると、あれ？ものすごく遠い場所の不動産会社さんが仲介で売却していたりするんです。
事情はよくわかりませんが、きっと売主様のお住まいの近くだったり、お知り合いの紹介だったりするのかもしれません。
もちろん遠い場所の不動産会社さんだからといって、全てが悪い取引になる、なんて言う事はありません。
とてもしっかりとした業者さんであれば、遠方の不動産でもしっかりと調査をしたり足を運んだり、対応してくれます。
しかしやはり地元の不動産会社には叶わないな、と思うケースも多いですね。
ですから基本的にはマイホーム不動産では、地元八王子市の周辺でお仕事を引き受けています。
都内や隣接する神奈川県、埼玉県、山梨県辺りなら、案件によっては対応できるケースも多いです。
遠い案件でも、八王子市から車で2時間圏内が安全圏です。
そしてあまりにも難しそうな案件は、お断りするケースもございます。
適当に引き受けて、お客様に迷惑をかけてはいけませんからね。
たまにブログを見て、「マイホーム不動産さんで売却をお願いしたいのですが、不動産の場所が○○県なんです。」とお電話を頂けるのでとても嬉しいのですが、責任を持ってできないエリアの場合は、なるべく早めに申し上げる様にしております。
それでもお電話、とても嬉しいです。ありがとうございます！
失礼いたしました。次にいきましょう！
不動産の売却時にやってはいけない事⑧：悪い条件を隠す
不動産の売却時にやってはいけない事、次は「悪い条件を隠す」です。
これはもう、絶対にやってはいけません。
例えば「○○年前に、この家で自殺（事件）などがあった」「近所とトラブルがある」「雨漏りしている」など、売主様にしてみれば、やはり隠したいお気持ちがあるのは当然ですよね。
売主様にしても思い出したくない出来事だったり、売却価格を下げる事を言いたくないのは痛いほどわかります。
しかし、もしご自分が購入するお立場だとしたら、それを隠されて購入してしまったら、どんな反応をすると思いますか？
そうです。下手すると裁判に発展してしまいます。
裁判に発展するとなると、ものすごい時間と労力とお金が削られる事になります。
これは売主様もそうですが、買主様、仲介した不動産会社の人間も、みんな巻き込まれてしまいます。
マイホーム不動産は、「WINWINWINを繋げる」をモットーに、「楽しく仕事をする」ために働いていますから、目先のお金のために裁判になるのは絶対に絶対に絶対に嫌です。（←真剣）
ですので不動産売却の時には売主様から「状況報告書」を頂くなどをして、トラブルにならない様、しっかりとした契約を行います。
これは後のトラブルを防ぐ、売主様を守る書類にもなります。
この様に、不動産売却時には、悪い事も最初から全部知らせておくのがおすすめです。
「八王子市周辺の不動産を売却したいけれど、心配事がある」場合には、一度マイホーム不動産にご相談にいらっしゃってみてください。
（東京都八王子市南町9-1 ルミエールK1階 目の前駐車スペース有り）
（お電話のご相談もお受けしてます。マイホーム不動産 042-634-9527 火曜日水曜日定休：9時30～18時）
不動産の売却時にやってはいけない事⑨：「買い取り」「一般媒介」「専任媒介」「専属専任」を知らない
さてお次に不動産売却の時にやってはいけない事は、「買い取りや仲介などの売却方法を全く知らない」という事です。
本当はそれを知らなくても不動産の売却はできるのですが、知っておくとどんな風に売却を進めていきたいのかを決めやすく、不動産会社の言いなりではなく自分で考える事ができると思います。
それぞれ良い点も悪い点もあるので、柔軟にご自分の状況に合わせて選ぶと良いですね。
【買取り】：売却金額は個人の購入よりも低くなるが、「スピードで現金化できて面倒な事を最小限まで省ける」という利点があります。
〈不動産売却で「買い取り」が向いている方〉
●手早く、なるべく面倒ごとなく、不動産の売却を済ませたい方
●何度も案内などの来客対応ができない方
●片付けや家のお手入れが困難な方
●相続人の数が多く、交渉事の度に相談するのが大変、という方
【一般媒介】：何社かの不動産会社に売却を任せる売却契約です。一社に任せるのが不安な時などは、この一般媒介で数社にお願いするのがおすすめです。
しかし任せている不動産会社に全て対応していかないといけないので、多少やり取りなどの手間が増えます。また専任媒介や専属専任媒介と違い、報告の義務もレインズ登録の義務も無いので、不動産会社の販促が手薄になってしまうケースもあります。
〈一般媒介が向いている方〉
●不動産会社選びが面倒
●窓口はたくさんある方が良いと思っている
●たくさんの方に知ってもらい、どんどん広めて売却したい
●（上とは反対に）周囲に知られずに売却したい（＊レインズ登録義務が無いので、一社と一般媒介契約をしておけば、周囲に知らせずに水面下で契約を終わらせる事が可能です。）
【専任媒介】：ひとつの不動産会社に仲介の窓口をお願いする売却契約です。専任媒介になるとレインズ登録の義務と２週間に１度の報告義務がありますから、不動産会社としても販促をせっせと頑張るケースが多いです。専属専任と違い、自分で購入者を見つけて契約する事もできます。
〈専任媒介が向いている方〉
●何社も来られるのは煩わしい
●案内の対応など、自分の状況を知った人に任せたい
●空き家などで案内の度に現地に行けない為、信頼できる不動産会社に鍵を預けておきたい
●自分で見つけた購入者がいたら、自分で契約をしたい
【専属専任媒介】：専任媒介とほぼ同じ内容ですが、報告義務が１週間に一度になります。売主様が購入者を自分で見つけてきて契約ができませんので、買いたい、という方が現れた場合、どんなケースでも不動産会社に仲介の報酬を支払う事になります。
〈専属専任媒介が向いている方〉
●とにかく早く売りたい
●どんな状況なのか、細かく報告してもらいたい
●購入者を自分で見つけるあてはない
パッと見ると一般媒介が一番自由度が高くて良さそうだ、と思われる方が多いかもしれません。
しかし一般媒介だと不動産会社の方としても自社成約の確率が減るので、あまり熱を入れてもらえなくなってしまう、個人情報が拡散されるなどの弊害もあります。
それぞれの特徴をよく見極めて、売却方法を決めることをおすすめします。
不動産の売却時にやってはいけない事⑩：内見を断る
さて不動産売却の時にやってはいけない事「内見を断る」に参りました。
不動産会社の買い取りにしても、個人のお客様に開放して売却を進めるにしても、
どちらにしても１回以上の内見は必要になります。
（＊売却不動産が「更地」「貸家」「貸しアパートやマンション」だった場合は、内見なしで売却が可能なケースが多いです。詳しくはご相談ください。）
この内見の時間がなかなか合わせられないというケースや、内見をして欲しくないというケースでは、売却活動自体が困難になってしまいます。
現在お住まいのお家を売却される方や、遠方からご実家を売却される方など、頻繁な内見対応が難しい場合でも、最小限の対応回数で売却する事は可能です。
その場合は売主様のご意向を確認しながら、どんな売却方法が合っているか、ご相談をお受けします。
八王子市周辺の不動産売却なら、一度マイホーム不動産にお声がけください。
不動産の売却時にやってはいけない事⑪：片付けや掃除をしないで、高く売ろうとする
さて次は不動産の売却時にやってはいけない事「片付けや掃除をしないのに、高く売ろうとする」に参ります。
これは耳が、いえ目が痛くてこのページを閉じてしまうかもしれないな、と心配しながら書いております。
しかしこの綺麗にする、というのが売却不動産の価格を左右する、とても大事な事なのでここに入れています。
売主様にとって、売却する不動産を綺麗に管理するのは、とても面倒に感じられる様です。
「これから先は自分が住まないのに、掃除や片付けなどをしたくない」というお気持ちはわかります。
しかし、それだとやはり物件のイメージはどんどん下がり、売却価格に影響がでてしまうケースも多々ございます。
ただし綺麗にする必要があるのは、「買い取り」以外の売却ケースです。
「不動産会社の買い取り」で売却をするケースでは、掃除の必要はありませんし、なんなら片付けも込みで売却をする事もできます。
そのため、「価格が多少下がっても、面倒な片付けや掃除はしません」というスタンスなら、それはそれでOKなんです。
しかし多くの売主様は、「なるべく高値で売りたいです」と、おっしゃいます。
時間や労力をかけても高値で売りたい、というご希望の場合は、仲介ご希望として媒介契約を不動産会社と結び、個人のお客様に購入していただく事になります。
その場合は内見の時は（特に個人のお客様の案内の時）、できる限りお家を綺麗にしていただけたら、イメージが良くなり売却もスムーズにいきやすいんです。
中古戸建で居住中の場合は、お住まいになっていらっしゃる方のイメージが、とても大事なんです。
プロを入れて掃除しましょう、とまでは言いません。
物をできるだけ見えない様に収納に入れて、綺麗を保つようにしましょう。
マイホーム不動産では、お預かりした物件が空き家などの場合で売主様が遠方にお住まいのケースでは、「サービス」で（←ここ大事です！）、無料でお掃除をすることもあります。
時期や物件にもよりますが、出血大サービスで「ある事」をしますと、それで物件が売れたりすることもあります。（←こちらは企業秘密です。申し訳ございません。）
そんな訳で、「できるだけ高い値段で売りたい」という場合は、なるべくその不動産を綺麗に見える工夫をしましょう。
お家ならお掃除、更地なら草取りなどがおすすめです。
不動産の売却時にやってはいけない事⑫：引き渡しの日を守らない
さて不動産売却時にやってはいけない事シリーズも、こちらで終わりです。
寂しいですね～！
最後にご紹介するのは、「引き渡しの日を守らない」です。
これは契約条項にも盛り込まれているので、当たり前と言えば当たり前なのですが、ごく稀に発生する事案です。
引き渡しの日には、売却した不動産は契約通り、購入された方に明け渡さないといけません。
その代わり引き渡しの日には、買主様が購入代金（手付金を引いた残代金）を全額、売主様に支払います。
そのような契約なのに、売主様だけが引き渡し日になっても売却不動産に残っているのは、「契約違反」という事になってしまいます。
違反になると違約金の支払いが発生してしまいますから、多くの方は大丈夫かとは思いますが、売却不動産のお引き渡し日には、くれぐれもご注意ください。
もちろん「引き渡し日に荷物を残す」事も違約になります。
なので売却の契約が終わったら、早めにお引越しの準備をして、お引渡しの日も早めに段取りをしておくのがおすすめです。
特に2月から4月にかけては、引っ越し屋さんも繁忙期です。
ギリギリまで見積もりだけで引き延ばしてしまうと、最悪引っ越し屋さんの手配が間に合わず、荷物が引き渡し日に残ってしまい、これも違約となってしまいます。
さてこれで、「不動産売却の時にやってはいけないこと」のご紹介は大体済みました。
あまり長くても見て下さる方が疲れてしまいそうですから、なるべくシンプルにまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。
このお話しが少しでも、どなたかのお役に立てたら嬉しいです！
不動産の売却や購入には、大きな不安がつきまとうものです。
無責任に「マイホーム不動産では全てができる！」とは申し上げられませんが、WINWINを繋げていく売却のお手伝いをしていくのが、マイホーム不動産のモットーです。
もしマイホーム不動産がお役に立てそうな事があれば、お気軽にまずはご相談にいらしてみてください。
こんなにも長いお話しを、最後まで読んで頂きありがとうございました！
それではまた！
